Η σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου αισίως φτάνει στην υλοποίηση του τελευταίου του σταδίου μετά από πολλές καθυστερήσεις. Αναλύοντας την διαδικασία, μπορούμε να ξεκινήσουμε από τους ορισμούς:
Τι είναι το κτηματολόγιο
Μέσω του κτηματολογίου δίνεται η ευκαιρία και η δυνατότητα να αποκτήσει κάθε ακίνητο στην ελληνική επικράτεια την ταυτότητά του. Ταυτότητα που προσδιορίζει τόσο την ακριβή θέση του ακινήτου στο χώρο όσο και την νομική του υπόσταση και κατ’ επέκταση οδηγεί στην κατοχύρωση της ακίνητης περιουσίας δημόσιας και ιδιωτικής. Το πρώτο όφελος αυτού είναι η διευκόλυνση των συναλλαγών του πολίτη και εν συνεχεία ως εργαλείο και μοχλός ανάπτυξης για την πολιτεία επιφέρει πολλαπλά άλλα οφέλη.
Συγκεκριμένα, το Εθνικό Κτηματολόγιο:
-
- Καταγράφει και απεικονίζει σε κτηματολογικά διαγράμματα το σύνολο των ακινήτων της χώρας
- Με βάση το ακίνητο καταγράφει όλες τις πράξεις που δημιουργούν, μεταβιβάζουν, αλλοιώνουν ή καταργούν δικαιώματα σε ακίνητα.
- Εγγυάται τις νομικές πληροφορίες που καταγράφει, καθώς η καταχώριση κάθε πράξης γίνεται μόνο μετά από ουσιαστικό έλεγχο νομιμότητας, δηλαδή καμία πράξη δεν καταχωρίζεται αν ο μεταβιβάζων δεν είναι ο καταχωρισμένος στο κτηματολόγιο ως δικαιούχος.
- Εντοπίζει και καταγράφει συστηματικά τη Δημόσια ακίνητη περιουσία, για πρώτη φορά στη σύγχρονη Ελλάδα.
- Καταγράφει τα δικαιώματα από χρησικτησία η οποία, ιδίως στην επαρχία, αποτελεί τον συνηθέστερο ίσως τρόπο κτήσης κυριότητας.
- Αναδεικνύει τα προβλήματα των ακινήτων και δίνει την δυνατότητα για διορθώσεις.
- Προστατεύει αποτελεσματικότερα το περιβάλλον. Η αμετάκλητη οριοθέτηση των δασών και του αιγιαλού θα αποτελέσει το σοβαρότερο εμπόδιο ενάντια στις καταπατήσεις και την αυθαιρεσία
- Αποτελεί απαραίτητο εργαλείο για την ορθολογική οργάνωση και ανάπτυξη της χώρας.
Συνεπώς μετά την ολοκλήρωση του θα γνωρίζουμε επακριβώς σε ποιον ανήκει κάθε ακίνητο, χωρίς αμφισβητήσεις και θολά σημεία.
Διαδικασία κτηματογράφησης – Σημασία ορθής οριοθέτησης ακινήτων
Είναι προφανές πως η εξ αρχής ορθή υποβολή και καταχώριση των τεχνικών και νομικών στοιχείων που χαρακτηρίζουν το ακίνητο αποτελεί κρίσιμη προϋπόθεση για τη επιτυχία του εγχειρήματος. Συγκεκριμένα, τα απαραίτητα τεχνικά στοιχεία που πρέπει να υποβληθούν στην δήλωση είναι η ακριβής θέση (εντοπισμός) και η οριοθέτηση (σχήμα – διαστάσεις – εμβαδό) της κάθε ιδιοκτησίας.
Σε αυτό το σημείο αναφέρουμε πως κατά τη συλλογή δηλώσεων ιδιοκτησίας παρέχεται η δυνατότητα στον πολίτη να υποδείξει το ακίνητό του, εναλλακτικά, μέσω:
- Του τοπογραφικού διαγράμματος που αναφέρεται / προσαρτάται στον προσκομιζόμενο τίτλο κτήσης. (Εάν υπάρχει προσκομίζεται υποχρεωτικά)
- Άλλων στοιχείων εντοπισμού, όπως
α) Τοπογραφικό διάγραμμα που δεν αναφέρεται / προσαρτάται στον προσκομιζόμενο τίτλο κτήσης
β) Εκτύπωση μέσω της Υπηρεσίας Θέασης Ορθοφωτογραφιών της ΕΚΧΑ Α.Ε.
γ) Προσεγγιστική θέση του ακινήτου με GPS χειρός.
Σε κάθε περίπτωση η υποβολή τοπογραφικού διαγράμματος είναι απαραίτητη εφόσον: γίνεται επίκληση της χρησικτησίας ως αιτία κτήσης του ακινήτου, έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια για το ακίνητο , έχει ήδη συνταχθεί τοπογραφικό για οποιαδήποτε άλλη χρήση (π.χ. για τακτοποίηση αυθαιρέτου, εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, πράξη τακτοποίησης, διορθωτική πράξης εφαρμογής κλπ)
Από την εμπειρία μας κατά την σύνταξη του κτηματολογίου σε άλλες περιοχές της Χώρας αλλά και στη Μεσσηνία σε παλαιότερες φάσεις (Καλαμάτα – Μεσσήνη), τα προβλήματα που έχουν παρατηρηθεί, οφείλονται κυρίως στην αδυναμία κατανόησης τόσο από την πολιτεία όσο και από τους πολίτες της καθοριστικής σημασίας που έχει ο σωστός εντοπισμός και η οριοθέτηση των ακινήτων. Το αποτέλεσμα είναι οι εξ αρχής λανθασμένες καταχωρήσεις και οι εκ των υστέρων χωρικές διορθώσεις των ορίων, που κοστίζουν στον πολίτη ακριβά σε χρήμα και χρόνο. Η εξ’ αρχής ορθή υποβολή και καταχώριση των τεχνικών και νομικών στοιχείων που χαρακτηρίζουν το κάθε ακίνητο αποτελεί προϋπόθεση για την αποφυγή ταλαιπωρίας των πολιτών.
Ως επιστημονικοί φορείς, που το γνωστικό μας αντικείμενο συνδέεται, ξεκάθαρα, με την σύνταξη του Κτηματολογίου, οφείλουμε να ενημερώσουμε τους πολίτες πως ο πλέον κατάλληλος και αποτελεσματικός τρόπος για τον ορθό εντοπισμό και την οριοθέτηση ενός ακινήτου με ακρίβεια, είναι το εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα.
Οφείλουμε, επίσης, να ενημερώσουμε τους πολίτες πως ο εντοπισμός του ακινήτου μέσω της Υπηρεσίας Θέασης Ορθοφωτογραφιών της ΕΚΧΑ Α.Ε. (www.ktimatologio.gr) ή η προσεγγιστική υπόδειξη της θέσης του ακινήτου μέσω GPS χειρός δεν αποτελούν τοπογραφικό διάγραμμα, αλλά μόνο εντοπισμό της θέσης του ακινήτου. Ο εντοπισμός των ορίων των γεωτεμαχίων από την ηλεκτρονική εφαρμογή δηλώσεων του κτηματολογίου εμπεριέχει σφάλμα που κυμαίνεται από ένα έως μερικά μέτρα αναλόγως με την ευκρίνεια, ενώ η καταγραφή των ορίων μέσω εφαρμογής του κινητού έχει ακρίβεια εντοπισμού στο σύστημα ΕΓΣΑ από μερικά έως και 10 μέτρα ανάλογα με τις συνθήκες. Συνεπώς ο εντοπισμός αυτός δεν υποκαθιστά την ακρίβεια του εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος. Ειδικά στις περιπτώσεις εκείνες που υπάρχει ασάφεια ορίων (μη υλοποιημένα όρια, κάμπος με ελαιόδενδρα, βλάστηση κλπ) το εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα είναι η μόνη ασφαλής λύση για την αποφυγή μελλοντικής ταλαιπωρίας και δαπάνης.
Επισημαίνουμε, επίσης, ότι το ψηφιακό αρχείο της ενεργοποίησης των αγροτικών δικαιωμάτων για τις επιδοτήσεις, που διαχειρίζεται η ΕΑΣ ΜΕΣΗΝΙΑΣ, όπως προέκυψε κατά τη φάση των ενστάσεων των δασικών χαρτών το έτος 2017 είναι αναξιόπιστο για την ορθή οριοθέτηση των αγροτικών ακινήτων στο κτηματολόγιο, λόγω των επικαλύψεων και της μειωμένης ακρίβειας με την οποία έχουν καταχωρηθεί τα όρια, πράγμα που είναι φυσιολογικό γιατί για άλλο σκοπό έγινε η καταχώριση των ορίων και όχι για τις απαιτήσεις του κτηματολογίου. Άλλωστε το σύστημα του ΟΠΕΚΕΠΕ απεικονίζει τα όρια των καλλιεργειών και όχι τα όρια των ιδιοκτησιών που σε πολλές περιπτώσεις δεν ταυτίζονται. Επιπλέον οι φορείς αυτοί σε καμία περίπτωση δεν διαθέτουν την επιστημονική κατάρτιση και τη συγκρότηση που απαιτείται για τη διαχείριση των θεμάτων του κτηματολογίου, ενώ αναλαμβάνουν μεγάλη ευθύνη για πιθανές αστοχίες που θα ταλαιπωρήσουν τους πολίτες στο μέλλον, όταν θελήσουν να μεταβιβάσουν τα ακίνητά τους.
Επιπτώσεις λανθασμένης οριοθέτησης ή μη δήλωσης ακινήτου
Κατά την διαδικασία σύνταξης του κτηματολογίου και πριν την ανάρτηση κτηματολογικών διαγραμμάτων, σε περίπτωση ασάφειας ορίων λαμβάνονται αρχικά υπόψη η ύπαρξη υλοποιημένων ορίων και στην συνέχεια τα εξαρτημένα τοπογραφικά διαγράμματα που έχουν επισυναφθεί στις δηλώσεις. Σύμφωνα με το παραπάνω η επισύναψη εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος, οδηγεί στην αποφυγή ανάγκης στο μέλλον κατάθεσης ένστασης για χωρικούς λόγους.
Είναι κρίσιμο να επισημανθεί επίσης ότι, εφόσον κατά την διαδικασία της ανάρτησης των κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων, εντοπισθούν διαφορές στο σχήμα και το εμβαδόν των ακινήτων οι οποίες είναι εκτός των αποδεκτών ορίων απόκλισης, η ένσταση που θα υποβληθεί από τον ιδιοκτήτη θα πρέπει να συνοδεύεται υποχρεωτικά από εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα. Η ένσταση παραπέμπεται προς εξέταση από Επιτροπή Ενστάσεων. Εφόσον οι διορθώσεις επηρεάζουν άλλο ακίνητο ο ενιστάμενος θα πρέπει υποχρεωτικά να κοινοποιήσει την ένσταση του στους θιγομένους διαφορετικά η ένστασή του απορρίπτεται ως απαράδεκτη από την Επιτροπή. Συνήθως το κόστος της ολοκληρωμένης κατάθεσης της ένστασης ξεπερνά το κόστος της δήλωσης ιδιοκτησίας όταν επισυνάπτεται εξαρτημένο τοπογραφικό διάγραμμα, ενώ σε περίπτωση όπου ο ιδιοκτήτης δεν έχει προβεί στην υποβολή της δήλωση της ιδιοκτησίας του και έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της κτηματογράφησης, απαιτείται για τις περισσότερες περιπτώσεις, δικαστική απόφαση προκειμένου να καταχωρηθεί το δικαίωμα του.
Συμπεράσματα
Για ακίνητα εντός οικισμού ή σχεδίου ή που κρίνουμε ότι έχουν αξία και είναι αξιοποιήσιμα, μονόδρομος είναι η προσκόμιση εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος από το ΕΓΣΑ ’87 (Ελληνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς 1987). Μόνο με τον τρόπο αυτό διασφαλίζεται η ορθή δήλωση τα περιουσίας και αποφεύγονται μελλοντικές διορθώσεις (χωρικές μεταβολές ή ενστάσεις κτηματολογίου) κατά την διάρκεια μεταβίβασης ή έκδοσης οικοδομικής άδειας. Το κόστος των διορθώσεων και η καθυστέρηση υλοποίησης τους είναι πολλαπλάσιο από την, εξαρχής, ορθή δήλωση στο κτηματολόγιο με την προσκόμιση εξαρτημένου τοπογραφικού διαγράμματος.
Παρά το ότι υπάρχει η δυνατότητα ο κάθε πολίτης να δηλώσει την περιουσία του μόνος του, δεν θα το συνιστούσαμε. Αν και, κάθε πολίτης μπορεί μόνος του να καταθέσει την φορολογική δήλωση, προτιμά να απευθύνεται σε ένα λογιστή. Για τον ίδιο ακριβώς λόγο, για να δηλωθεί ορθά η περιουσία του, θα πρέπει να απευθυνθεί σε ένα επαγγελματία που έχει τις αντίστοιχες γνώσεις, όπως οι αντιστοίχων ειδικοτήτων Διπλωματούχοι Μηχανικοί (Πολιτικοί Μηχανικοί και Τοπογράφοι Μηχανικοί) και όχι ο λογιστής ή ο γεωπόνος του αγροτικού συνεταιρισμού.
Μην ξεχνάμε ότι η δήλωση γίνεται μια φορά, διασφαλίζει την περιουσία μας, για αυτό πρέπει να γίνει ορθά, αφού απευθυνθούμε σε ένα ειδικό, όπως ο Πολιτικός Μηχανικός ή ο Τοπογράφος Μηχανικός.
Προτείνουμε:
- Να παραταθεί με νομοθετική πρωτοβουλία η συλλογή των δηλώσεων πέραν του συνήθους διαστήματος, λόγω της υστέρησης του φορέα υλοποίησης να ανταποκριθεί έγκαιρα στα αυτονόητα (διαφημιστική καμπάνια, ηλεκτρονική εφαρμογή, γραφεία συλλογής δηλώσεων και μεγάλο πλήθος δικαιωμάτων).
- Να υπάρξει άμεσα νομοθετική αλλαγή, ώστε η επίκληση στην έκτακτη χρησικτησία να απαιτεί λιγότερα έγγραφα και να αρκεί η προσκόμιση ενός, όχι πρόσφατου, Ε9. Η προσωρινή δήλωση αυτή να χαρακτηρίζεται ως «προσωρινή δήλωση σε εκκρεμότητα» και να προκρίνονται κατά την επεξεργασία δηλώσεων όσες προσκομίζουν τίτλους ιδιοκτησίας. Η αλλαγή της κατάστασης της δήλωσης από «προσωρινή δήλωση σε εκκρεμότητα» σε «οριστική δήλωση» να γίνεται με την προσκόμιση τίτλων ιδιοκτησίας, όπως η αποδοχή κληρονομιάς. Με την αλλαγή αυτή, οι πολίτες δεν θα έχουν την αγωνία να χάσουν την περιουσία τους, ενώ η συμμετοχή των πολιτών θα αυξηθεί.
- Να δοθεί η δυνατότητα στην ηλεκτρονική εφαρμογή των δηλώσεων να γίνεται χωρίς την χρήση κωδικών taxisnet, όπως ακριβώς γινόταν στην προηγούμενη εφαρμογή, αλλά και στην κατάθεση των αντιρρήσεων δασικών χαρτών. Είναι αυτονόητο ότι η εφαρμογή θα πρέπει να επεκταθεί και στην κατάθεση ενστάσεων κτηματολογίου με την κατάθεση των εξαρτημένων τοπογραφικών διαγραμμάτων στην υπάρχουσα ηλεκτρονική εφαρμογή υποβολής τοπογραφικών διαγραμμάτων.
Οι Σύλλογοί μας το επόμενο διάστημα θα συμμετέχουν σε εκδηλώσεις – ενημερώσεις που θα γίνουν στο Νομό μας και θα προβούν σε εκτεταμένη αρθρογραφία, για την ενημέρωση της κοινής γνώμης.
Σύλλογος Μηχανικών Ελευθέρων Επαγγελματιών Νομού Μεσσηνίας
Σύλλογος Πολιτικών Μηχανικών Νομού Μεσσηνίας
Σύλλογος Αγρονόμων – Τοπογράφων Μηχανικών Νομού Μεσσηνίας
